A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça decidiu, por maioria, que o uso de unidade em condomínio residencial para estadias de curta duração, como as oferecidas por plataformas do tipo Airbnb, depende de autorização da assembleia por no mínimo dois terços dos condôminos quando a exploração descaracteriza a destinação residencial prevista na convenção. A decisão foi proferida no julgamento do REsp 2.121.055/MG, sob relatoria da ministra Nancy Andrighi, e uniformiza o entendimento das turmas de direito privado da Corte sobre um tema que vinha gerando decisões divergentes pelo país, entre a vertente que via no veto às plataformas uma restrição indevida ao direito de propriedade e a que sustentava que a alta rotatividade comprometia a segurança dos moradores e a destinação residencial do edifício.
A controvérsia teve origem em processo no qual a proprietária de um apartamento em Minas Gerais buscava garantir o direito de destinar o imóvel a estadias de curta duração sem aval da assembleia, alegando que a prática não alterava o caráter residencial da unidade. O condomínio, por sua vez, sustentava que essa destinação não estava prevista na convenção e afastava a natureza residencial do prédio, além de comprometer a segurança e o sossego dos demais moradores. O Tribunal de Justiça de Minas Gerais deu razão ao condomínio, e o STJ, ao negar provimento ao recurso da proprietária, manteve esse entendimento.
No voto que prevaleceu, a relatora destacou que os contratos intermediados por plataformas digitais não se enquadram integralmente nem como locação residencial tradicional, nem como hospedagem hoteleira, configurando negócios jurídicos atípicos, e que o meio utilizado para oferta do imóvel, seja aplicativo, imobiliária, panfleto ou classificado, não altera a natureza jurídica da relação. O que descaracteriza a destinação residencial, segundo a ministra, é a exploração econômica reiterada e profissionalizada da unidade, com alta rotatividade de pessoas. A partir dessa premissa, a decisão se ancorou em dois dispositivos do Código Civil: o art. 1.336, inciso IV, que impõe ao condômino o dever de dar à sua unidade a mesma destinação do edifício, e o art. 1.351, que exige a aprovação de dois terços dos condôminos para autorizar uso diverso do previsto na convenção. Somou-se a esse fundamento a preocupação com a segurança e o sossego dos moradores, diante do fluxo intenso e da rotatividade geradas pelas estadias curtas.
Na prática, a decisão repercute de forma imediata sobre proprietários, gestores de plataformas, síndicos e administradoras. Sob a ótica da gestão condominial, o entendimento reforça a competência da assembleia para deliberar sobre o tema mediante quórum qualificado e confere maior segurança jurídica à imposição de penalidades diante de transgressões à convenção. Para quem explora a atividade, o precedente impõe limites claros quando a convenção prevê destinação residencial ou é omissa a respeito, porque a omissão não é lida como permissão: sem autorização coletiva, o condomínio pode barrar o uso. O ônus, portanto, se desloca para o proprietário que pretende monetizar a unidade por temporada, a quem cabe buscar a liberação em assembleia.
Do ponto de vista estratégico, o precedente traz previsibilidade a uma questão que gerava disputas em diferentes estados, mas exige leitura atenta do caso concreto, porque o que a Corte reprova é a exploração econômica reiterada e profissional, e não o uso eventual da unidade. Vale registrar, ainda, que a decisão não foi tomada sob o rito dos recursos repetitivos, de modo que não é formalmente vinculante, embora uniformize o entendimento do Tribunal e deva orientar as instâncias inferiores, e que ainda comporta recurso. Recomenda-se, assim, que síndicos, administradoras e proprietários examinem a redação da convenção e do regimento vigentes para identificar autorização, proibição ou omissão quanto à hospedagem sazonal, convoquem assembleia para deliberação específica sobre o tema, assegurando o quórum de dois terços exigido, e, caso aprovada a utilização, instituam regras de identificação de hóspedes, controle de portaria e uso das áreas comuns, de modo a mitigar riscos à segurança e ao sossego. O escritório acompanha de perto a evolução do tema e está à disposição para orientar sobre sua aplicação prática.
Fonte: REsp 2.121.055/MG, Segunda Seção do STJ, relatora ministra Nancy Andrighi, julgado em 07/05/2026.
Autora: Mirna Jacobsen Carreras.
